Kupovina stana u izgradnji često je jedno od najuzbudljivijih, ali i najstresnijih iskustava u životu. Mnogi se odlučuju za stanove „na papiru“ jer su povoljniji, moderniji, imaju više opcija za uređenje… ali onda nastaju pitanja: da li sam zaista vlasnik? Mogu li da se upišem u katastar? Kako da se pravno zaštitim ako još ništa nije završeno?
U ovom tekstu vodićemo vas kroz pravne korake koje treba da preduzmete nakon kupovine stana u izgradnji, kako biste se upisali kao vlasnik i zaštitili svoja prava.
1. Predugovor ili ugovor o rezervaciji – da li to znači da ste vlasnik?
Odgovor je – ne.
Većina kupaca prvo potpisuje ugovor o rezervaciji ili predugovor. To su pravni akti koji vas obavezuju da ćete kasnije sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji, ali na osnovu njih ne možete postati vlasnik u katastarskom smislu.
Naime, da biste bili upisani kao vlasnik, potrebna je pravni osnov koja ima snagu za uknjižbu – najčešće je to overen (solemnizovan) kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika, zaključen tek nakon završetka gradnje i etažiranja.
2. Može li se stan u izgradnji uopšte upisati u katastar?
Ne odmah.
Za upis stana u katastar, mora biti ispunjeno sledeće:
-
Objekat mora biti legalizovan i uknjižen kao posebna celina (zgrada mora imati upotrebnu dozvolu),
-
Mora se izvršiti etažiranje objekta – tj. podela na stanove, garaže, lokale,
-
Morate imati overen ugovor o kupoprodaji sa klauzulom intabulandi (dozvolom za upis).
Sve dok objekat nije etažiran i dok ne postoji mogućnost uknjižbe posebnih delova, ne možete se upisati kao vlasnik stana, već eventualno možete tražiti zabeležbu predugovora (vidi tačku ispod).
3. Šta možete da uradite dok čekate – zabeležba predugovora
Zabeležba predugovora u katastar se radi na osnovu solemnizovanog predugovora. To nije isto što i uknjižba vlasništva, ali je važan vid pravne zaštite. Na taj način:
-
obeležava se da postoji budući kupac tog stana,
-
treća lica ne mogu lako da kupe „vaš“ stan jer je vidljivo da postoji prethodno pravo,
-
jača se vaša pozicija u slučaju spora sa investitorom.
Ovu zabeležbu može podneti notar, advokat ili sam kupac, uz odgovarajuću dokumentaciju.
4. Kada možete konačno da se upišete kao vlasnik?
Nakon završetka gradnje, investitor je dužan da:
-
pribavi upotrebnu dozvolu,
-
izvrši etažiranje objekta,
-
zaključi sa kupcem ugovor o kupoprodaji sa klauzulom intabulandi (dozvola za uknjižbu).
Tek tada možete, uz pomoć advokata ili notara, podneti zahtev za upis prava svojine u katastar nepokretnosti.
Zahtev podnosi profesionalni korisnik – javni beležnik, advokat ili geodetska organizacija, jer građani više ne mogu sami da podnose zahtev za uknjižbu putem eŠaltera.
5. Šta ako investitor odbija da potpiše ugovor ili ne završava radove?
Ovo je čest problem.
Ako ste kupili stan, a investitor:
-
ne završava objekat,
-
ne dobija upotrebnu dozvolu,
-
odbija da potpiše konačan ugovor,
-
prodaje isti stan više puta…
…onda je neophodno da što pre angažujete advokata.
Moguće je pokrenuti parnični postupak za utvrđenje prava svojine, raskinuti ugovor, potraživati štetu ili predložiti privremene mere. Ali što pre reagujete, to su veće šanse da zaštitite i stan i novac.
6. Kako advokat može da vam pomogne?
Advokat može da:
-
proveri celokupnu dokumentaciju pre nego što kupite stan,
-
sastavi ili proveri predugovor/ugovor,
-
izvrši zabeležbu predugovora,
-
vodi postupak uknjižbe,
-
kontaktira investitora u vaše ime,
-
zastupa vas u eventualnom sporu ili parnici.
Angažovanjem advokata štitite se od prevare, odugovlačenja i pravne nesigurnosti.
Kupovina stana u izgradnji je ozbiljan pravni posao. Ako želite da jednog dana zaista postanete vlasnik koji je upisan u katastar, morate znati šta su vaša prava, šta su vaše obaveze – i kada vam treba pravna pomoć.
#upisukatastar #stanUizgradnji #pravoSvojine #ugovorokupoprodaji #pravnapomoć #advokatzanekretnine #JelenaAleksic