Kupovina stana je verovatno jedna od najznačajnijih investicija u životu, a odluka između novogradnje i starogradnje može imati dugoročne posledice kako po kvalitet stanovanja, tako i po vaše finansije i pravnu sigurnost. Kao advokat sa iskustvom u prometu nepokretnosti, objasniću vam sve što treba da znate pre nego što donesete odluku.
Šta je novogradnja, a šta starogradnja?
Novogradnja se odnosi na stanove koji su izgrađeni u poslednjih nekoliko godina ili su još u izgradnji. Starogradnja su stanovi koji su u upotrebi decenijama i nalaze se u starijim zgradama.
Tabela: Prednosti i mane novogradnje i starogradnje
| Aspekt | Novogradnja | Starogradnja |
|---|---|---|
| Cena po kvadratu | Viša, uz moguće oslobađanje PDV za prvi stan | Niža, ali adaptacije mogu biti skupe |
| Useljivost | Nakon završetka radova i dobijanja dozvole | Odmah, ako je stan uknjižen i bez tereta |
| Energetska efikasnost | Savremena izolacija i instalacije | Često lošija, zastarele instalacije |
| Pravna dokumentacija | Ugovor o kupoprodaji, predugovor, provera investitora | Moguće nasleđeni problemi u dokumentaciji |
| Rizici i kontrole | Kašnjenja, moguća hipoteka, nelegalna gradnja | Starost objekta, nedostatak garancija |
| Garantni rok | Postoji (lift, instalacije, fasada) | Ne postoji, sve na račun kupca |
Kupovina stana u izgradnji – pravni okvir i provera investitora
Kupovina stana u izgradnji često deluje kao povoljnija opcija jer su cene stanova u izgradnji niže, a kupac ima mogućnost da utiče na izgled i raspored svog budućeg doma. Ipak, ovakav vid kupovine nosi sa sobom i znatne pravne rizike, posebno kada investitor nije transparentan ili izostane odgovarajuće obezbeđenje.
Jedan od ključnih koraka je provera investitora, koju možete započeti sledećim koracima:
- APR – Pretragom na sajtu Agencije za privredne registre (APR) proveravate da li je investitor registrovano privredno društvo, kakva mu je istorija, ko su zakonski zastupnici i da li je bilo izmena ili brisanja delatnosti.
- Narodna banka Srbije (NBS) – Na sajtu NBS možete proveriti da li su računi investitora u blokadi, što može ukazivati na finansijske probleme i otežano ispunjenje obaveza prema kupcima.
- CEOP – Centralna evidencija objedinjenih procedura je mesto gde proveravate da li je za konkretni objekat izdata građevinska dozvola. Ova informacija je ključna jer bez građevinske dozvole objekat ne može biti legalizovan ni uknjižen.
- Katastar i vlasništvo nad zemljištem – Proverite da li je investitor upisan kao nosilac prava svojine ili prava korišćenja na zemljištu na kojem gradi objekat.
- Uvid u dokumentaciju – Investitor bi trebalo da ima dostupne sledeće dokumente: informaciju o lokaciji, građevinsku dozvolu, glavni projekat, dokaz o rešavanju imovinskopravnih odnosa i saglasnosti nadležnih komunalnih preduzeća (vodovod, elektrodistribucija).
- Razgovor sa ranijim kupcima – Korisna praksa je i kontaktirati stanare prethodnih zgrada koje je isti investitor gradio. Njihova iskustva mogu ukazati na eventualne probleme.
Preporučuje se da ugovor sa investitorom sadrži:
- obavezu da o svom trošku pribavi upotrebnu dozvolu;
- klauzulu kojom se pravo investitora na pun iznos kupoprodajne cene odlaže do dobijanja upotrebne dozvole;
- sredstvo obezbeđenja, poput bankarske garancije za dobro izvršenje ugovora ili založne izjave.
Kupci često zanemaruju mogućnost ugovaranja ugovorne kazne u slučaju da investitor ne izvrši svoju obavezu, ili bankarske garancije koja pruža sigurnost makar do naznačenog iznosa. Sve ovo je naročito važno jer, iako je moguće potraživati nadoknadu sudskim putem, naplata potraživanja je često upitna.
Kupovina starogradnje – pravne provere i saveti
Starogradnja je privlačna kupcima zbog niže cene, mogućnosti useljenja odmah po kupovini i često boljih lokacija. Ipak, i ovde je neophodno obratiti pažnju na sledeće:
- Provera vlasništva i pravnog statusa – Stan mora biti uknjižen na prodavca kao jediniog vlasnika. Neophodno je proveriti da li postoji hipoteka, zabeležba spora, pravo preče kupovine ili plomba.
- Stanje instalacija i konstrukcije – Preporučuje se tehnička provera stanja stana (struja, voda, grejanje), posebno u zgradama starijim od 30 godina.
- Komunalni dugovi – Neophodno je proveriti da li postoje neplaćeni računi koji mogu preći na kupca nakon zaključenja ugovora.
- Energetski pasoš – Stariji objekti često nemaju energetsku efikasnost na zadovoljavajućem nivou, što može značiti veće mesečne troškove.
Uloga advokata – vaša pravna zaštita
Bez obzira da li kupujete stan u izgradnji ili starogradnji, saradnja sa advokatom koji je stručan u prometu nepokretnosti značajno povećava vašu pravnu sigurnost.
Advokat:
- analizira celokupnu dokumentaciju,
- proverava status nepokretnosti u katastru i kod nadležnih institucija,
- sastavlja ili proverava ugovore i klauzule koje štite interese kupca,
- upućuje na moguće rizike i predlaže mehanizme zaštite,
- vodi proces overe ugovora kod notara i predaje zahteve za uknjižbu u katastar.
TV gostovanje: Pogledajte moje stručno objašnjenje
U emisiji na TV Happy govorila sam o najvažnijim aspektima kupovine stanova. Pogledajte video:
Kliknite ovde da pogledate emisiju na YouTube-u
Zaključak
Bez obzira da li kupujete stan u izgradnji ili starogradnji, najvažnije je da znate šta dobijate, koje su pravne posledice i kakve su obaveze investitora ili prodavca. Angažovanjem advokata štitite sebe, svoj novac i budućnost.