Najpre da istaknemo da Zakon ne poznaje termin ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, već jedino ugovor o prodaji. Zakonom o obligacionim odnosima definisano je da se ugovorom o prodaji obavezuje prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja samo jedan od oblika ugovora o prodaji i on je najčešće zaključen ugovor u pravnom prometu.
Prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji, bilo da je reč o stanu, kući, placu, garaži ili zemljištu, izuzetno je važno da budete upoznati sa svojim pravima i obavezama, kako bi ceo proces kupovine, odnosno prodaje nepokretnosti bio siguran i efikasan. Često se dešava da usled nestručno sastavljenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nastane šteta velikih razmera, kako za kupce, tako i za prodavce.
Ukoliko ste pronašli nepokretnost za koju ste zainteresovani i koju planirate da kupite, prvi i osnovni korak koji je potrebno preduzeti pre samog zaključenja ugovora o kupoprodaji jeste provera podataka upisanih u katastar nepokretnosti, da li je lice koje se izdaje za prodavac i zaista upisano kao vlasnik nepokretnosti i da li postoji suvlasnik i u kom obimu je njegovor pravao, zatim da li postoje zabeležbe o teretima ili zabrane na nepokretnosti i drugi bitni podaci.
Zatim pre zaključenja i overe ugovora o kupoprodaju, prodavac mora da dokaže vlasništvo nad nepokretnošću, odnosno da dokaže pravni osnov sticanja svojine na nepokretnosti koja se prodaje (to čini ugovorom o prodaji, ugovorom o poklomu, rešenje o nasleđivanju, sudskom presudom kojom se utvrđuje pravo svojine na nepokretnosti, ugovorom o doživotnom izdržavanju…).
Forma ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave kod javnog beležnika na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beleženika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika. Ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi ne proizvodi pravno dejstvo.
Sadržina ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kao i svaki ugovor najpre mora da sadrži osnovne podatke o ugovornim stranama, zatim podatke koji se odnose na to da li je prodavac knjižni ili vanknjižni vlasnik nepokretnosti, potom podatke kojima se opisuje sama nepokretnost (adresa, površina, broj kat. Parcele, katastarska opština, list nepokretnosti i dr.), pravni osnov sticanja nepokretnosti.
Bitni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti – predmet i cena
Stvari koje su predmet ugovor jesu nepokretnosti. Nepokretnosti, u smislu Zakona o prometu nepokretnosti jesu zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.
Navedene nepokretnosti mogu biti uknjižene, odnosno upisane u nadležnom katastru nepokretnosti ili neuknjižene, ukoliko vlasnik nepokretnosti nije upisan kao imalac prava svojine u nadležnom katastru nepokretnosti.
Da bi ugovor o kupoprodajji proizvodio pravno dejstvo cena mora biti određena ili odrediva. Cena je odrediva ukoliko ugovor sadtži dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti. Plaćenje kupoprodajne cene može biti izvršeno u dinarima ili u stranoj valuti, a Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma, predviđa da se gotov novac u ovim transakcijama može koristiti do visine od 10.000 evra, a preko tog iznosa je obavezno plaćanje nepokretnosti putem bankarske transakcije.
Clausula intabulandi
Da bi kupac na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene mogao da upiše svoje pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti i da se uknjiži kao vlasnik u katastru nepokretnosti, bez posebne saglasnosti prodavca, kao i bez njegovog daljeg prisustva, u ugovor o kupoprodaji nepokretnosti unosi se clausula intabulandi. Bez clausule intabulandi u katastru nije moguće provođenje promene prava svojine na nepokretnosti sa prodavca na kupca. Imajući u vidu, da je stavljanje clausule intabulandi u sam ugovor sa odloženi plaćanjem rizično za prodavca, ona se četo daje i u formi posebne izjave nakon celokupne isplate kupoprodajne cene.
Prodaja nepokretnosti na kojoj postoji susvojina – pravo preče kupovine
Ukoliko na jednoj nepokretnosti više lica ima pravo svojine u određenom delu, lice koje namerava da proda svoj suvlasnički deo, obavezno je da ga da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac tek tada može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
Ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje i mora biti u pismenom obliku. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovi postupak, odnosno da ponovo ponudu najpre uputi ostalim suvlasnicima.
Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima. Rok za podnošenje tužbe iznosi 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj ovim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom kod suda da zahteva ostvarivanje tog prava.
Uticaj bračne zajednice prilikom kupovine i prodaje nepokretnosti
Prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji važno je proveriti bračni status prodavca, imajući u vidu da će javni beležnik zahtevati saglasnosti supružnika da se predmetna nepokretnost proda.
Shodno Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti, prilikom kupovine nepokretnosti automatski se upisuju oba supružnika kao vlasnici nepokretnosti sa udelom od po ½. Naime, ukoliko je kupac lice koje je u braku, javni beležnik će izvršiti upis oba supružnika kao vlasnika nepokretnosti, bez obzira što ugovor o kupoprodaji zaključuje samo jedan supružnik. Navedeno proizilazi iz činjenice da se imovina stečena u braku smatra zajedničkom imovinom, i postoji zakonska pretpostavka jednakih udela supružnika. Jedini način da se izbegne da predmetna nepokretnost bude zajednička imovina supružnika, jeste izjava drugog bračnog druga da se ne radi o zajedničkoj već o posebnoj imovini kupca. Navedena izjava takođe mora biti overena (solemnizovana) kod javnog beležnika.